日前，《中共中央 國務院關于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）對外公布?！兑庖姟诽岢隽藘?yōu)化現(xiàn)代化城市體系、培育壯大城市發(fā)展新動能、激活城市存量資源潛力、建立可持續(xù)的城市建設運營投融資體系等一系列措施。

在筆者看來，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的新階段，“建立可持續(xù)的城市建設運營投融資體系”，不僅直指城市發(fā)展的核心支撐問題，更將成為破解城市更新投融資瓶頸的關鍵。

城市更新是城市高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇，但其絕非簡單的“拆舊建新”，而是涉及老舊小區(qū)改造、歷史風貌保護、基礎設施升級、公共服務配套等多重維度，具有投資規(guī)模大、回報周期長、公益屬性強的特點。結(jié)合此次《意見》提出的政策方向，接下來，下好城市更新融資這盤棋，構(gòu)建可持續(xù)的融資體系，需要從多個維度協(xié)同發(fā)力。

維度一，強化中央財政支持的保障兜底作用，筑牢城市更新融資“壓艙石”。在城市更新工程中，中央財政支持一直發(fā)揮著“穩(wěn)定器”作用。

一方面，通過專項資金支持重點城市的城市更新樣板項目建設。該類重點樣板項目包括城市供排水、燃氣、供熱、生活污水處理“廠網(wǎng)一體”、歷史文化街區(qū)、老舊片區(qū)、綠地開放共享等基礎設施建設。與此同時，各地亦要積極爭取城市更新專項中央預算內(nèi)投資、城市地下管網(wǎng)管廊及設施建設改造超長期特別國債、“兩重”“兩新”補貼資金等，放大政策組合拳效應，乘勢而上推進城市更新項目建設。

另一方面，探索設立城市更新專項資金。針對城市更新中需要且難以自平衡的公益性項目，如無障礙設施改造、社區(qū)養(yǎng)老服務中心建設等，中央財政可通過設立專項補貼，降低地方政府和社會資本的投入壓力，引導資金向民生短板領域流動。當然，這種“兜底”并非大包大攬，而是要通過精準投入撬動更多資源，為后續(xù)市場化融資奠定基礎。

維度二，引導金融機構(gòu)提供中長期資金支持，暢通城市更新融資“主渠道”。城市更新項目的周期往往跨越數(shù)年甚至更長，短期信貸難以匹配其資金需求特點，容易導致項目中途“斷糧”。從中央到地方，鼓勵創(chuàng)新融資工具，引導金融機構(gòu)提供中長期貸款、債券等融資支持，是解決資金難題的核心思路。

其一，鼓勵銀行創(chuàng)新信貸產(chǎn)品設計，針對不同類型的城市更新項目制定差異化方案。比如對有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)綜合體更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級等項目，可探索“建設期+運營期”的全周期貸款模式；對以公益為主的項目，可在風險可控前提下適當延長貸款期限、降低利率水平，并參考項目的社會效益評估調(diào)整風控標準。其二，支持利用債務融資工具募集資金，比如支持符合條件的城市更新實施主體在銀行間市場和交易所依照法定程序發(fā)行企業(yè)債券。探索對可經(jīng)營、可出售、可出租的城市更新項目債權(quán)資產(chǎn)、收益權(quán)資產(chǎn)、不動產(chǎn)資產(chǎn)為主的資產(chǎn)證券化資金募集業(yè)務。其三，積極設立城市更新基金，撬動銀行貸款。比如探索建立“1+N”母子基金模式，由屬地國有企業(yè)發(fā)起并認繳出資、市財政給予資金補充，充分發(fā)揮母基金引導和杠桿作用，吸納銀行、非銀金融投資機構(gòu)、企業(yè)及民間等社會資本參與子基金投資運作，推進城市更新項目。

維度三，規(guī)范并鼓勵社會資本參與，拓寬城市更新融資“源頭活水”。社會資本的加入能有效填補城市更新的資金缺口，但前提是建立清晰的權(quán)責機制和合理的回報模式。

一方面，需通過完善特許經(jīng)營制度、明確項目收益分配方式，提升社會資本對城市更新項目盈利的預期。比如搭建“政銀企”合作溝通平臺，探索以個體資金投入、資產(chǎn)注入或轉(zhuǎn)讓、運營權(quán)收益權(quán)質(zhì)押、所有權(quán)使用權(quán)分離以及多主體共同出資、多業(yè)態(tài)融合經(jīng)營模式，打消社會資本參與顧慮，共享更新收益。

另一方面，可探索通過不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融工具，盤活城市更新項目的存量資產(chǎn)，形成“投資—運營—退出—再投資”的良性循環(huán)。當然，更要加強對社會資本參與的監(jiān)管，防止其過度追求利潤而忽視項目的公益屬性，確保城市更新始終以提升居民生活質(zhì)量為核心。

融資體系的可持續(xù)性是順利推進城市更新的“生命線”，《意見》的出臺為破解融資困局提供了政策指引。接下來，各地需因地制宜，在財政資金引導、金融工具創(chuàng)新、社會資本激活等方面精準施策。唯有讓多元資金各盡其責、協(xié)同發(fā)力，才能讓城市更新真正惠及民生，為城市發(fā)展注入持久活力。

來源：證券日報   作者：王麗新