7月10日，有市場消息稱，友邦保險擴大其在上海的不動產(chǎn)投資布局，收購位于松江區(qū)超10萬平方米的保障性租賃社區(qū)，涉房源2252套。

據(jù)了解，這一項目起始于2021年6月，由旭輝旗下瓴寓國際聯(lián)合上海松江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會得2幅純租賃用地，成交金額分別為1.79億元和1.56億元，總建面合計約10.13萬平方米。

地塊競得后，旭輝建管承接地塊項目的代建管理服務。作為彼時上海首個政企合作重資產(chǎn)R4用地，瓴寓國際希望該項目從方案報批后24個月左右實現(xiàn)啟用，并在啟用前半年實現(xiàn)實體樣板展示。

在此目標下，旭輝建管上海團隊入場建設，最終住宅社區(qū)內(nèi)建造包括一室戶、一室一廳、兩室一廳等多個戶型的房源共計2252套，2024年6月正式交付啟用，命名為上海松江西部科技園柚米社區(qū)。

截至2024年上半年，柚米社區(qū)出租房源約合1200套，完成55%以上去化。時至今日，該社區(qū)去化率約達60%以上，周邊50余家企業(yè)與社區(qū)簽定了框架意向合作協(xié)議。

查閱資料得知，上海松江西部科技園柚米社區(qū)25-47平米一居室平均租金約為1935-3321元/月，兩室57-80平米平均租金約為3366-4383元/月。整體較周邊長租公寓租金低10%，同時略高出個人房源租金。

這并非旭輝瓴寓首個位于松江的保租房項目。

2022年，旭輝瓴寓旗下柚米寓九亭中心店通過認定，成為上海松江首批保障性租賃住房項目，以及旭輝瓴寓首個納入保障性租賃住房的項目。

柚米寓九亭中心店地處松江區(qū)九亭鎮(zhèn)中心區(qū)域，毗鄰地鐵9號線九亭站，總房間數(shù)386套，項目于2020年1月開業(yè)，2個月即完成滿租，2022-2024年的出租率穩(wěn)定在96%左右。

但對比松江西部科技園柚米社區(qū)，瓴寓九亭體量僅為六分之一。對于友邦保險而言，選擇大體量型的租賃項目似乎也更符合企業(yè)在上海的不動產(chǎn)投資需求。

為何友邦會在這一時間段收購大型租賃項目？或許與上海當前的租房市場波動有關(guān)。

隨著上海集中式公寓項目持續(xù)入市，房源源源不斷上架，而市場需求有限，導致部分區(qū)域出現(xiàn)租金承壓問題。

截至目前，上海諸多租賃住房項目皆采取降價優(yōu)惠等措施維持出租率，而新入市的保租房中，大部分位于主城區(qū)以外的地段，初始租金預期均低于核心區(qū)。

以近一年租金坪效來觀察，2024年9月開始，上海租房市場租金呈現(xiàn)下滑趨勢；至2025年5月，集中式公寓租金坪效已降至149元/平方米/月，同比下降6.7%。

另有市場消息顯示，2025年以來上海保租房租金約合110元-111元/平方米/月之間，基本為上海主城區(qū)租金的70%。

今年3月，瓴寓國際與中信金石基金還聯(lián)手一家保險公司及證券投資機構(gòu)共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎(chǔ)設施Pre-REITs基金。借助Pre-REITs基金，加快存量資產(chǎn)的盤活，打通保租房投融資閉環(huán)。而

這一基金背后的基礎(chǔ)項目正是上海松江西部科技園柚米社區(qū)。

實際上，友邦保險在國內(nèi)一直有收購多處不動產(chǎn)項目。

投資不動產(chǎn)算是這家企業(yè)秉持的邏輯之一，友邦保險旗下友邦人壽首席執(zhí)行官張曉宇曾公開表示，理論上企業(yè)的投資組合、商業(yè)模式都會從分改子中獲益，原來無法做的譬如投資房地產(chǎn)、全國范圍的互聯(lián)網(wǎng)保險業(yè)務等領(lǐng)域，友邦會在合理分析自身發(fā)展策略、競爭優(yōu)勢與市場環(huán)境的前提下尋找機會。

以上海為例，2022年12月，友邦人壽作為唯一競標者，以2.91億元獲得上實發(fā)展旗下間接全資子公司上海實森置業(yè)有限公司90%股權(quán)，又以43.16億元獲得其股東借款債權(quán)，合計出資約50.3億元。

通過此項收購，友邦人壽獲得上海實森旗下上海虹口區(qū)北外灘89街坊地產(chǎn)項目，總建筑面積約為23.06萬平方米。

資料顯示，該項目總投資額87億元，地塊包括辦公樓、商場、專業(yè)劇院以及音樂家聶耳舊居。友邦人壽表示，該項目是2020年以來公司進行的最大一次資產(chǎn)收購，后續(xù)將為完成此項目的建設和運營繼續(xù)提供資金，預計總投資不超過人民幣87億元，資金主要來源于保險責任準備金。

2023年1月，項目改名為友邦金融中心并完成揭牌，成為友邦人壽在內(nèi)地首個集甲級辦公樓、文化商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體的綜合體項目。

一個月后，友邦人壽又出資逾32億元投資位于張江高科技園區(qū)的上海金創(chuàng)大廈等4棟物業(yè)組合DNE金創(chuàng)項目基金。

據(jù)悉，東久新宜旗下金創(chuàng)大廈物業(yè)組合總建筑面積約11.98萬平方米，土地用途為研發(fā)，土地剩余年限33年，使用期限至2056年12月30日，主要客戶多為生物醫(yī)藥企業(yè)。

上海布局之外，2024年1月，友邦人壽另以24億元的價格收購了北京凱德·星貿(mào)項目95%的股權(quán)，成為在北京市場首個直接地產(chǎn)投資項目，后期項目更名為友邦金融中心，并于2024年4月揭牌。

（來源：觀點網(wǎng)）