2021年6月21日，我國首批9單公募REITs項目在滬深交易所正式上市，標志著我國基礎(chǔ)設施公募REITs試點正式落地，為這一創(chuàng)新金融工具的蓬勃發(fā)展按下了啟動鍵。在隨后的四年時間里，我國公募REITs市場逐步建立并完善了發(fā)行、交易、擴募等流程與機制。在總市值突破2000億元“大關(guān)”的同時，底層資產(chǎn)也迎來進一步豐富，為吸引更多社會資本參與基礎(chǔ)設施建設、推動我國產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了重要支持。

三大維度躍升 四年實現(xiàn)跨越式發(fā)展

2020年4月，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，同時發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設施證券投資基金指引（試行）》，標志著我國公募REITs試點的正式起步。隨后的2021年1月，上交所和深交所正式發(fā)布REITs業(yè)務配套規(guī)則，明確了相關(guān)業(yè)務流程、審查標準和發(fā)售流程。

自2024年以來，公募REITs駛?cè)氚l(fā)展快車道。2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱“常態(tài)化發(fā)行通知”），標志著公募REITs市場正式邁入常態(tài)化階段。

相比2021年首批正式上市的9單公募REITs，四年時間里，我國公募REITs市場規(guī)模明顯提升，這一創(chuàng)新金融工具已經(jīng)從試點逐漸轉(zhuǎn)化為我國資本市場的重要組成部分。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日發(fā)稿，我國二級市場基礎(chǔ)設施公募REITs共66只，總市值約為2045.58億元，正式突破2000億元“大關(guān)”。其中，平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT最新市值超百億元，華夏華潤商業(yè)REIT總市值近百億元。此外，中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT等7只公募REITs的最新市值達到了50億元以上。

“四年來，我國公募REITs市場已實現(xiàn)制度體系、市場韌性和生態(tài)功能三大維度的躍升。”南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝表示，從試點探索到形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局，36只產(chǎn)品覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、新能源等7大類資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模超千億元，制度規(guī)則覆蓋發(fā)行、交易、信披全鏈條，制度體系不斷完善。

“REITs作為權(quán)益性工具，在有效盤活存量資產(chǎn)、拓寬社會資本投資渠道、增強資本市場服務實體經(jīng)濟質(zhì)效方面發(fā)揮了重大作用。”博時基金REITs業(yè)務營運總監(jiān)劉玄表示，近年來，REITs市場投資需求的持續(xù)增長也促進了市場的快速擴容。一方面，投資機構(gòu)的投資需求明顯多元化，投資者為了分散風險，主動對大類資產(chǎn)進行多元化配置；另一方面，保險資金、養(yǎng)老金等機構(gòu)投資者對長期收益資產(chǎn)需求較大，公募REITs的現(xiàn)金流和分紅特性符合其投資要求，因而機構(gòu)投資者參與公募REITs的積極性也在不斷提高。

從投資者回報來看，我國公募REITs分紅金額逐年增長。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年、2023年和2024年，全部公募REITs年度累計分紅合計分別為7億元、18.46億元、66.14億元和83.87億元。公募REITs成立4年，年度累計分紅增長近11倍。

劉玄表示，低利率環(huán)境下，公募REITs憑借其較高的分紅率、適中的風險水平受到市場青睞。較低的利率環(huán)境使投資者對較低風險的資產(chǎn)需求增加，亦有利于公募REITs的發(fā)行和擴容。

助力實體 底層資產(chǎn)豐富度明顯提升

日前，麗江市旅游開發(fā)投資集團有限責任公司（以下簡稱“麗江旅投”）發(fā)布兩份招標公告，標志著其文旅基礎(chǔ)設施公募REITs項目進入實質(zhì)性籌備階段。根據(jù)麗江旅投公告，公司擬以玉龍雪山作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開展文旅基礎(chǔ)設施公募REITs申報發(fā)行工作，擬發(fā)行規(guī)模不低于25億元。這也意味著，我國文化旅游領(lǐng)域公募REITs正式迎來“破冰”。

除此之外，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有至少19家5A級景區(qū)、自然遺產(chǎn)項目啟動公募REITs申報相關(guān)準備工作，包括喀斯特景區(qū)、華山景區(qū)、黿頭渚景區(qū)、武當山風景區(qū)、黃山景區(qū)、龍門石窟景區(qū)等。

四年時間以來，我國公募REITs在規(guī)模擴張的同時，底層資產(chǎn)豐富度實現(xiàn)了明顯提升，資產(chǎn)類型更趨多元化，從最初的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通、港口等基礎(chǔ)設施，逐步擴展至保障性租賃住房、倉儲物流、商業(yè)消費等多個領(lǐng)域。

“根據(jù)現(xiàn)行政策分類，目前已上市的公募REITs基礎(chǔ)設施資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源發(fā)電、交通基礎(chǔ)設施、消費基礎(chǔ)設施共計七大類?！眲⑿硎尽Ｔ谒磥?，后續(xù)七大類資產(chǎn)細分行業(yè)的資產(chǎn)類別還有待進一步挖掘，同時試點政策鼓勵的文旅基礎(chǔ)設施、市政基礎(chǔ)設施、新型基礎(chǔ)設施、水利基礎(chǔ)設施等也在積極探索之中。另一方面，目前酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目尚不屬于試點范圍，從境外市場發(fā)展經(jīng)驗來看，未來隨著REITs常態(tài)化發(fā)行和多層次市場建設的推進，REITs資產(chǎn)類型也將更為豐富。

“底層資產(chǎn)擴容源于政策主動引導和市場主體創(chuàng)新的雙重引擎。”田利輝分析稱，對市場而言，底層資產(chǎn)豐富度提升能夠降低資產(chǎn)相關(guān)性，提高組合風險分散效應，吸引保險、年金等長期資金入場；對基建領(lǐng)域，則可助力形成“投資-建設-盤活-再投資”閉環(huán)，破解傳統(tǒng)基建融資期限錯配難題。

服務實體經(jīng)濟 未來前景廣闊

在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管相較國際市場，我國公募REITs在制度建設和市場交易層面仍存提升空間，但隨著未來制度的進一步優(yōu)化和市場的不斷成熟，我國公募REITs有望在服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置等方面發(fā)揮更大的作用。

“短期來看，隨著增量資金入市、流動性改善、‘錨定規(guī)律’凸顯等生態(tài)體系的完善，公募REITs二級市場將日漸成熟。長期而言，完善REITs市場基礎(chǔ)制度，加快多層次REITs市場建設，優(yōu)化國資國土、稅收、會計處理等REITs配套政策，將為REITs市場擴面提質(zhì)提供長期動力?！闭劶拔覈糝EITs市場后續(xù)發(fā)展，劉玄表示。

而在田利輝看來，相較國際成熟市場，優(yōu)化公募REITs市場需重點突破流動性機制、ESG融合深度和稅制穿透性三方面。當前部分產(chǎn)品日均成交不足千萬元，可借鑒新加坡引入做市商分層激勵制度，降低中小投資者交易摩擦。

在田利輝看來，未來我國公募REITs發(fā)展有望呈現(xiàn)擴募常態(tài)化、資產(chǎn)科創(chuàng)化和投資國際化三大主線。2025年預計擴募項目占比超過30%，資產(chǎn)重組從“單項目注入”轉(zhuǎn)向“多區(qū)域整合”。而數(shù)據(jù)中心、5G基站等新基建資產(chǎn)將加速上市，技術(shù)密集型REITs權(quán)重有望突破40%。同時，隨著港股REITs互聯(lián)互通推進，外資配置比例或從當前的3%升至10%，推動估值體系接軌全球。未來需通過流動性改革、ESG標準化、稅制優(yōu)化筑牢根基，深化公募REITs在現(xiàn)代化基建體系中的樞紐作用。

（稿件來源：證券時報網(wǎng)）