2025年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。中證REITs全收益指數(shù)今年以來(lái)累計(jì)上漲12.54%，消費(fèi)類(lèi)與保障性租賃住房REITs漲幅居前。

“分紅”“擴(kuò)募”“解禁”三大主題成為公募REITs二級(jí)市場(chǎng)策略主線。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著制度不斷完善、流動(dòng)性機(jī)制逐步優(yōu)化，REITs正加速?gòu)恼咄苿?dòng)走向市場(chǎng)主導(dǎo)，成為“固收+”時(shí)代重要的資產(chǎn)配置工具。

公募REITs市場(chǎng)整體震蕩走強(qiáng)

數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)累計(jì)上漲12.54%，整體呈現(xiàn)震蕩走強(qiáng)態(tài)勢(shì)。其中，消費(fèi)類(lèi)與保障房板塊表現(xiàn)突出，成為資金關(guān)注的焦點(diǎn)。

截至目前，REITs市場(chǎng)已完成66只首發(fā)上市，募集規(guī)模合計(jì)1743.93億元；另有4只完成擴(kuò)募，募集50.64億元。全市場(chǎng)累計(jì)募集金額達(dá)1794.58億元，總市值近2000億元。盡管其流動(dòng)性相對(duì)有限，但長(zhǎng)期配置資金正逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，帶動(dòng)價(jià)格溫和上漲。

從細(xì)分領(lǐng)域看，消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs年內(nèi)表現(xiàn)最為亮眼。在零售消費(fèi)修復(fù)預(yù)期支撐下，其整體年內(nèi)漲幅高達(dá)34.01%，位居全市場(chǎng)首位。

保障性租賃住房REITs同樣受到資金青睞，其整體年內(nèi)漲幅達(dá)20.84%，這得益于該類(lèi)資產(chǎn)的強(qiáng)政策屬性與穩(wěn)定現(xiàn)金流。業(yè)內(nèi)人士表示，保障房板塊估值雖不低，但勝在確定性強(qiáng)，尤其是在北京、上海、深圳等核心城市剛性需求支撐下，具備穿越周期的能力。

從當(dāng)前趨勢(shì)來(lái)看，REITs正從“政策推動(dòng)期”逐步走向“市場(chǎng)自發(fā)配置期”。消費(fèi)、保障房等業(yè)態(tài)因其現(xiàn)金流穩(wěn)定、政策支撐強(qiáng)，已成為各類(lèi)資金競(jìng)逐的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著制度建設(shè)不斷完善，REITs有望在未來(lái)形成“收益穩(wěn)，波動(dòng)小”的資產(chǎn)配置新范式。

機(jī)構(gòu)持倉(cāng)占比超六成

在“固收+”時(shí)代，REITs正逐步走入機(jī)構(gòu)資金配置核心。險(xiǎn)資看重其分紅穩(wěn)定與久期匹配，券商自營(yíng)將其視為債券替代。各類(lèi)資金圍繞現(xiàn)金流、安全邊際與政策導(dǎo)向形成差異化布局邏輯，背后正是對(duì)REITs長(zhǎng)期資產(chǎn)屬性的深度認(rèn)同。

從當(dāng)前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，原始權(quán)益人、保險(xiǎn)資金、券商自營(yíng)仍是公募REITs的核心投資力量，合計(jì)持有比例超過(guò)60%。

華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的2024年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，其前十大持有人合計(jì)持有6.76億份，占總份額的67.55%，顯示出較高的機(jī)構(gòu)集中度。其中，原始權(quán)益人上海百聯(lián)集團(tuán)持有30%的基金份額。

從投資者類(lèi)型來(lái)看，券商和保險(xiǎn)資金積極參與。東方證券和國(guó)泰君安證券（現(xiàn)國(guó)泰海通證券）位列第二、三大持有人，分別持有8.5%；中國(guó)太平洋保險(xiǎn)與海保人壽合計(jì)持有超過(guò)6300萬(wàn)份，體現(xiàn)險(xiǎn)資對(duì)穩(wěn)定分紅資產(chǎn)的偏好。

各類(lèi)資金對(duì)REITs的配置邏輯各有側(cè)重，呈現(xiàn)明顯的投資特征。保險(xiǎn)資金一直是REITs的長(zhǎng)期“鐵桿支持者”。

一位公募REITs管理人表示，險(xiǎn)資青睞REITs主要出于四方面考量：一是資金久期與REITs資產(chǎn)期限高度匹配，便于進(jìn)行穩(wěn)定配置；二是REITs底層資產(chǎn)多為基礎(chǔ)設(shè)施或類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，險(xiǎn)資此前對(duì)房地產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)豐富，具備天然理解優(yōu)勢(shì)；三是在資產(chǎn)配置維度上，REITs與傳統(tǒng)股債不完全同頻波動(dòng)，具備良好的風(fēng)險(xiǎn)分散效應(yīng)；四是當(dāng)前REITs產(chǎn)品的收益率高于固收資產(chǎn)，波動(dòng)又相對(duì)溫和，具備“固收+”配置優(yōu)勢(shì)。

券商自營(yíng)資金則多由固定收益部門(mén)主導(dǎo)REITs交易。多位券商REITs做市負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前債券市場(chǎng)整體收益偏低，REITs成為固收資金的替代選項(xiàng)。同時(shí)，不少券商還承擔(dān)REITs做市商職責(zé)，在參與做市交易的同時(shí)也同步建立頭寸?！拔覀兏嗍前裄EITs當(dāng)成債券買(mǎi)，看中的是分紅比例較高?！蹦橙套誀I(yíng)投資經(jīng)理坦言。

三大投資主線受關(guān)注

隨著公募REITs進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)作階段，市場(chǎng)資金正積極尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)人士表示，圍繞“分紅”“解禁”“擴(kuò)募”三大事件的布局正成為REITs二級(jí)市場(chǎng)的主要操作策略。

“搶息”成短線交易熱點(diǎn)。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，隨著REITs分紅頻次提升，市場(chǎng)“搶息”氛圍愈發(fā)明顯。尤其是一些剛上市、即將首次分紅的產(chǎn)品，在分紅登記日前往往受到資金追捧，形成較強(qiáng)的交易性機(jī)會(huì)。

限售解禁帶來(lái)低吸機(jī)會(huì)。伴隨著2024年REITs密集發(fā)行，2025年將迎來(lái)集中解禁期，限售份額逐步流入二級(jí)市場(chǎng)。由于一級(jí)市場(chǎng)打新競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多機(jī)構(gòu)難以獲得足夠份額，因此解禁時(shí)點(diǎn)可能成為新一輪的配置機(jī)會(huì)?！霸诠乐岛侠?、標(biāo)的優(yōu)質(zhì)的前提下，解禁時(shí)往往會(huì)伴隨大宗交易或市場(chǎng)回調(diào)，為投資者提供‘撿便宜’的可能，尤其適合中長(zhǎng)期資金低位介入。”明明說(shuō)。

擴(kuò)募預(yù)期帶動(dòng)“提前埋伏”。REITs擴(kuò)募正在提速，不少項(xiàng)目已發(fā)布或即將發(fā)布擴(kuò)募公告。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，擴(kuò)募將成為未來(lái)REITs運(yùn)作的常態(tài)。投資者若提前在二級(jí)市場(chǎng)配置相關(guān)標(biāo)的，有機(jī)會(huì)享受擴(kuò)募帶來(lái)的估值提升與分紅派息等增長(zhǎng)紅利。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸表示，從一級(jí)市場(chǎng)角度看，目前監(jiān)管部門(mén)對(duì)估值要求更為審慎，新項(xiàng)目普遍“壓價(jià)”發(fā)行，提供了較好的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

在操作層面，多位機(jī)構(gòu)人士建議從三類(lèi)策略入手。王雨宸表示：一是利率策略。當(dāng)前REITs以固收類(lèi)資金為主，利率波動(dòng)對(duì)價(jià)格影響顯著，投資者可結(jié)合利率趨勢(shì)動(dòng)態(tài)調(diào)整倉(cāng)位；二是價(jià)值持有策略。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、估值合理的前提下，堅(jiān)持長(zhǎng)期持有，有望獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅收益；三是事件驅(qū)動(dòng)策略。圍繞分紅公告、資產(chǎn)注入、擴(kuò)募、交易結(jié)構(gòu)調(diào)整等時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行短線布局，尋找階段性?xún)r(jià)差機(jī)會(huì)。

來(lái)源：上海證券報(bào)