郭晨凱 制圖

自2021年5月首批公募REITs項目獲批以來，經過4年的摸索與發(fā)展，公募REITs市場已從破冰試點發(fā)展成為資本市場的重要組成部分。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，公募REITs累計發(fā)行66只產品，“首發(fā)+擴募”合計募集規(guī)模接近1800億元，二級市場總市值更是達到1986億元，逼近2000億元大關。業(yè)內人士認為，公募REITs這一創(chuàng)新工具不僅為盤活存量資產提供了市場化解決方案，而且在優(yōu)化投資者資產配置、促進民營經濟高質量發(fā)展等方面展現(xiàn)出獨特的價值。

成長過程中難免會有陣痛。在高速發(fā)展的同時，公募REITs市場也面臨不少難題與挑戰(zhàn)。站在新起點，公募REITs如何在“常態(tài)化發(fā)行”軌道上行穩(wěn)致遠，是當下市場各方深入探討的重要課題。

四年進階路

“中國公募REITs市場自試點啟動以來，經歷了從無到有、快速發(fā)展的歷程，在市場規(guī)模、資產類別、投資者結構等方面取得了顯著突破，逐步成為資本市場服務實體經濟的重要工具。”華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部相關人士表示。

2021年5月，國內首批9單公募REITs項目獲得滬深交易所審核通過，并于6月21日正式上市，標志著我國基礎設施公募REITs試點正式落地，為這一創(chuàng)新金融工具的蓬勃發(fā)展按下了啟動鍵。隨后兩年，市場在探索中穩(wěn)步前行，逐步建立并完善了發(fā)行、交易、擴募等流程與機制。

自2024年以來，公募REITs駛入發(fā)展快車道。2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（下稱“常態(tài)化發(fā)行通知”），標志著公募REITs市場正式邁入常態(tài)化階段。Choice數(shù)據(jù)顯示，2024年全年新發(fā)產品高達29只，創(chuàng)歷史新高。

進入2025年，5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT敲響在上交所上市的鑼聲，年內成功發(fā)行的公募REITs數(shù)量達到8只，全市場產品總數(shù)達66只。Choice數(shù)據(jù)顯示，包括首發(fā)與擴募項目在內，公募REITs募集總規(guī)模達1794.58億元，其中首發(fā)規(guī)模1743.93億元，擴募規(guī)模50.65億元；二級市場也不斷活躍，截至5月26日收盤，總市值達1986.21億元，即將邁上2000億元大關。

“近年來，公募REITs市場不僅規(guī)模明顯擴張，而且呈現(xiàn)各種積極變化，包括資產類型多元化，從最初的產業(yè)園區(qū)、交通、港口等基礎設施，逐步擴展至保障性租賃住房、倉儲物流、商業(yè)消費等領域，底層資產豐富度大幅提升。”晨星（中國）基金研究中心高級分析師李一鳴表示。

招商基金基礎設施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億稱，目前交易所在審的項目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產項目，未來還會有養(yǎng)老基礎設施、旅游景區(qū)、酒店等行業(yè)的項目入市，公募REITs將涵蓋我國基礎設施領域的各個方面，成為支持國家基礎設施投資建設的重要力量。

投資者結構的不斷豐富也是公募REITs逐步走向成熟的底氣所在。在華夏基金相關人士看來，目前我國公募REITs市場機構投資者占比較高，主要機構投資者包括券商自營、保險、公募基金、信托、私募基金、銀行理財、產業(yè)資本等。“作為大類資產品種之一，公募REITs正吸引更多的不同類型的投資人進入，也期待社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長線資金投資配置公募REITs，為市場帶來更穩(wěn)定的資金活水?！痹撊耸空f。

民營資本已成公募REITs市場生力軍

“以公募REITs為核心的不動產金融循環(huán)將助力經濟高質量發(fā)展。目前，這一循環(huán)體系已初步成形。”清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究專員郭翔宇等人表示，該循環(huán)體系通過盤活存量不動產，提升資產使用效率，并將釋放的資金投入產業(yè)和科技領域，為實體經濟注入活力。

隨著公募REITs市場生態(tài)的持續(xù)完善，民營資本已成為推動行業(yè)發(fā)展不可或缺的重要力量。多位受訪人士認為，借力公募REITs，民營資本可盤活存量、優(yōu)化負債、提升運營效率，實現(xiàn)從資產持有者到專業(yè)運營商的輕量化轉型。

實際上，早在2023年，國家發(fā)展改革委等部門發(fā)布《關于實施促進民營經濟發(fā)展近期若干舉措的通知》就提到，擴大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。

目前，包括京東集團、物美集團、印力集團、明陽智能、聯(lián)東集團、華威集團、九州通、順豐控股等民營企業(yè)已成功發(fā)行公募REITs，開拓了新的融資渠道。

“公募REITs的落地實踐為民營企業(yè)構建了‘資金—資本—資產’的良性循環(huán)生態(tài)，為民營企業(yè)高質量發(fā)展賦能?！敝泻交鸩粍赢a投資部高級研究員陳吉表示，民營企業(yè)正借助公募REITs這一創(chuàng)新融資工具，降低資產負債率，向“輕資產、重運營”模式轉型。同時，資產上市也在一定程度上提升了企業(yè)的知名度和品牌形象，通過“資產上市—價值重估—產業(yè)反哺”助力民營企業(yè)做大做強。

李一鳴也認為，公募REITs對民營經濟的發(fā)展具有多方面的積極意義。一方面，民營企業(yè)可通過公募REITs將重資產“輕量化”，盤活存量資產，降低對傳統(tǒng)信貸的依賴度，優(yōu)化資產負債表；另一方面，公募REITs要求資產專業(yè)化運營，可倒逼民營企業(yè)引入市場化管理機制，提高資產收益水平。此外，成功發(fā)行公募REITs須通過嚴格的監(jiān)管審核，有助于民營企業(yè)建立市場信譽，降低后續(xù)融資成本。

在新起點破繭前行

盡管公募REITs市場在短短4年時間里取得了令人矚目的發(fā)展成果，但在不少業(yè)內人士看來，相較于國際成熟市場及其他資產類別，公募REITs在市場運行效率、底層資產多樣性、投資者認知水平等方面仍有較大的優(yōu)化和提升空間。

在制度建設層面，郭翔宇等人認為，當前“公募基金+ABS”的交易結構較為復雜，亟須簡化?！氨M管這一架構在現(xiàn)行法律框架下是最契合中國國情的選擇，但隨著REITs的常態(tài)化發(fā)行，將暴露出更多的問題，如基金管理人被置于實質管理人地位，作為發(fā)行人的產業(yè)方僅充當?shù)谌劫Y管服務商的角色，造成產融結合的短板。此外，還會產生多重收費增加運營成本、激勵不相容等方面的問題”。

“需要推動資產方、管理人和投資者形成良性生態(tài)，通過優(yōu)化REITs運營管理安排，厘清各方的管理邊界，建立有針對性的激勵約束機制，充分發(fā)揮和整合好資產方和管理人各自在產業(yè)和金融端的優(yōu)勢資源與專業(yè)能力?！比A夏基金相關人士建議。

在底層資產層面，常態(tài)化發(fā)行通知允許發(fā)行公募REITs的資產類型擴充到十三個大類。經過4年的發(fā)展，公募REITs各項資產類型已陸續(xù)實現(xiàn)“破冰”，但文化旅游基礎設施和養(yǎng)老設施項目仍屬市場空白。

談及這類項目在推進過程中面臨的挑戰(zhàn)，陳吉分析稱，文化旅游基礎設施的業(yè)務模式和體制機制復雜多樣，更突出的問題是大部分知名景區(qū)為世界文化遺產、風景名勝區(qū)、全國重點文物保護單位，需要構建清晰的收益權以滿足發(fā)行REITs條件。就養(yǎng)老設施項目而言，養(yǎng)老行業(yè)強調非營利性和普惠性，當前尚未形成成熟的市場化業(yè)務模式，且人力成本通常較高，須滿足發(fā)行REITs的強制收益分配要求和穩(wěn)健收益要求。

李一鳴補充道，文化旅游基礎設施REITs的發(fā)展可能面臨特有的問題，如自然景區(qū)內的自然資源、歷史文物、宗教資產等通常為國家或集體所有，在法律上存在轉讓限制的問題。

今年以來，公募REITs二級市場的火熱引發(fā)市場關注，不少產品的溢價率持續(xù)攀升?！爸饕且蚬糝EITs較高的投資價值和市場整體供需失衡所導致的。”陳吉說。

李一鳴認為，其背后也反映出公募REITs的投資者教育相對滯后，個人投資者對公募REITs的特點以及長期配置屬性認知模糊，易將其視為短期投機工具，加劇市場波動。市場短期過熱或導致估值泡沫，若底層資產運營業(yè)績不及預期，可能引發(fā)價格回調，投資者須避免追漲殺跌，強化對公募REITs資產作為長期配置屬性的認知。

四載耕耘，我國公募REITs市場實現(xiàn)了從無到有，到總市值近2000億元的跨越式發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮??！案鶕?jù)海外REITs市場發(fā)展規(guī)律，未來3至5年中國公募REITs的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模將持續(xù)增長，隨著資產類別的增加、投資者類型的豐富、新發(fā)和擴募的常態(tài)化，以及二級市場價值發(fā)現(xiàn)功能的不斷完善，公募REITs將成為資本市場中非常重要的投資工具?！比f億說。

來源：上海證券報