前不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進(jìn)行權(quán)威解讀時(shí)稱：“我部在部分城市開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)，目前各有關(guān)城市正在積極探索?！?/p>

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的信息，房屋養(yǎng)老金，是為了解決住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造、體檢等而設(shè)立的儲(chǔ)備資金，由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。

專家指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在部分城市開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)的背景，是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于存量房時(shí)代，早期開發(fā)的建筑物及其附屬設(shè)施逐步老化，日常維修問題增多，住房安全隱患比較突出。建立房屋養(yǎng)老金制度，能夠保障房屋全生命周期的安全。

受訪專家認(rèn)為，法律法規(guī)建設(shè)是建立完善房屋養(yǎng)老金制度的保障。在法律層面，可以制定“區(qū)分所有建筑物管理法”或者“建筑物區(qū)分所有權(quán)法”，將房屋養(yǎng)老金制度納入其中；在法規(guī)層面，各城市應(yīng)該出臺(tái)房屋養(yǎng)老金制度的法規(guī)規(guī)范，將房屋養(yǎng)老金的定義、用途、資金來源以及個(gè)人賬戶與公共賬戶的關(guān)系等予以進(jìn)一步明確。

老房子正越來越多

安全隱患比較突出

事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金并不是被首次提及。2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》，在“建立長(zhǎng)效機(jī)制”部分，提出“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度?！?/p>

2023年以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部更是多次提出研究探索房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，并在多個(gè)城市政府推進(jìn)試點(diǎn)。

2023年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部到江蘇省南京市調(diào)研房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)工作。6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)探索建立房屋養(yǎng)老金制度……

此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處負(fù)責(zé)人公開的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，預(yù)計(jì)到2040年前后這一比例將近80%。

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，這正是我國探索房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)的背景，即我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于存量房時(shí)代，老房子越來越多，安全隱患比較突出，影響到老百姓的生命財(cái)產(chǎn)安全以及生產(chǎn)生活。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，在存量房時(shí)代，存量住房的維護(hù)是個(gè)大問題，需要建立像房屋養(yǎng)老金這樣的配套制度。

在北京市中聞律師事務(wù)所合伙人任晨光看來，除了我國早期開發(fā)的建筑物及其附屬設(shè)施逐步老化進(jìn)入了大修和更新改造時(shí)期導(dǎo)致日常維修問題增多之外，房屋安全領(lǐng)域出現(xiàn)的一些重大事件，也是探索房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)的重要原因。比如不少老舊住房當(dāng)初在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑材料、建造工藝等方面存在不足，當(dāng)下出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)不穩(wěn)、屋面滲漏、外墻脫落等隱患或問題。

延長(zhǎng)房屋使用壽命

彌補(bǔ)維修基金不足

在國務(wù)院新聞辦公室8月23日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人表示：研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。房屋養(yǎng)老金的話題隨即引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

房屋養(yǎng)老金是什么？其資金來源是什么？又有哪些作用？

8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就有關(guān)問題進(jìn)行權(quán)威解讀稱，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

至于房屋養(yǎng)老金的用途，其個(gè)人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個(gè)人賬戶資金按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。

北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用科技學(xué)院教授李凌介紹，從房屋養(yǎng)老金的名字可以看出，正如同人到老年需要養(yǎng)老金維持生活一樣，房屋在使用一定年限后，也會(huì)出現(xiàn)各種問題，如屋頂滲漏、電梯故障、外墻脫落等。此時(shí)，房屋養(yǎng)老金就像人的養(yǎng)老金一樣，能夠?yàn)榉课莸木S修和保養(yǎng)提供資金保障，確保房屋能夠正常使用并延長(zhǎng)使用壽命。

李凌進(jìn)一步解釋說，從資金性質(zhì)上說，就像養(yǎng)老金只能用于養(yǎng)老一樣，房屋養(yǎng)老金也能用于特定的房屋維修和更新改造項(xiàng)目等，?？顚Ｓ?，保障房屋的質(zhì)量和安全。

實(shí)際上，根據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，針對(duì)商品住宅、售后公有住房住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，我國已建立了住宅專項(xiàng)維修資金制度。

同樣都是用于房屋維修等用途，其和房屋養(yǎng)老金之間有何聯(lián)系？

任晨光認(rèn)為，現(xiàn)行住宅專項(xiàng)維修資金制度在實(shí)踐中存在一些問題。在物業(yè)管理制度上，我國并沒有建立小區(qū)的業(yè)主共有資金賬戶，在業(yè)主委員會(huì)成立比較困難的情況下，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金等如何使用，大多數(shù)業(yè)主并不清楚，業(yè)主也沒有參與決策，所以在住宅專項(xiàng)維修資金被物業(yè)公司用完而需要業(yè)主掏錢時(shí)，經(jīng)常會(huì)遭到業(yè)主反對(duì)。

“由政府建立住房養(yǎng)老金公共賬戶，資金由政府籌集，或能在一定程度上彌補(bǔ)住宅專項(xiàng)維修資金不足的問題?！比纬抗庹f。

地方出臺(tái)專門規(guī)定

業(yè)主參與支出決策

受訪專家認(rèn)為，我國建立房屋養(yǎng)老金制度意義重大，可以提升房屋的安全等級(jí)，延長(zhǎng)房屋壽命，提升居民居住水平和居住體驗(yàn)，使老房子同樣成為宜居安全的好房子。此外，再加上房屋體檢與房屋保險(xiǎn)制度的設(shè)立，使事后管理變?yōu)槭虑邦A(yù)防，減少了房屋安全風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

如何才能推進(jìn)房屋養(yǎng)老金制度落地？目前，一些地方的試點(diǎn)已經(jīng)開展。

今年年初，青海省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾發(fā)文表示，鼓勵(lì)各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目開展房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)“三項(xiàng)制度”探索試點(diǎn)。2024年6月，天津市在濱海新區(qū)試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度并印發(fā)《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見稿）》。2024年8月，上海市給出了探索實(shí)施“三項(xiàng)制度”推進(jìn)時(shí)間表：今年先行在浦東等區(qū)開展試點(diǎn)，明年將在全市范圍推開。

趙秀池認(rèn)為，試點(diǎn)城市在推行房屋養(yǎng)老金制度時(shí)，需要加大宣傳力度，特別是明確公共賬戶來源于政府財(cái)政補(bǔ)貼，不需要個(gè)人出錢，也不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，減少試點(diǎn)推行障礙。將房屋養(yǎng)老金制度比作養(yǎng)老金制度，籌集房屋“養(yǎng)老”資金，加強(qiáng)房屋安全管理，保證房屋的正常使用并延長(zhǎng)房屋壽命，這樣解釋容易被老百姓理解。

任晨光建議，如果確定使用房屋養(yǎng)老金制度這個(gè)名稱，相關(guān)部門可以考慮推動(dòng)降低舉行小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的門檻，方便成立業(yè)主委員會(huì)和形成業(yè)主大會(huì)決定，動(dòng)用房屋養(yǎng)老金對(duì)房屋進(jìn)行體檢、維修等。同時(shí)，推動(dòng)建立每個(gè)小區(qū)的業(yè)主共有資金賬戶，逐步將小區(qū)物業(yè)費(fèi)、公共收益、住宅專項(xiàng)維修資金等全部統(tǒng)一歸集到小區(qū)業(yè)主共有資金賬戶，賬目公開透明，讓業(yè)主參與小區(qū)費(fèi)用支出的決策，杜絕物業(yè)公司繞過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)直接動(dòng)用房屋維修資金。

“建立小區(qū)業(yè)主共有資金賬戶后，由業(yè)主委員會(huì)細(xì)水長(zhǎng)流地每年向業(yè)主歸集小金額的住宅專項(xiàng)維修資金，而不是一次性歸集一筆金額較大的住宅專項(xiàng)維修資金。在此前提下，政府再建立公共賬戶作為補(bǔ)充，承擔(dān)一些建筑物及其附屬設(shè)施的體檢工作，這樣會(huì)更好?！比纬抗庹f。

任晨光還提出，還有一些地方亟待法律明確。比如，用財(cái)政資金替部分小區(qū)的房屋做體檢和維修是否合適？如果房屋體檢發(fā)現(xiàn)問題，建筑物或共用設(shè)施需要大修，業(yè)主不愿意續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金怎么辦？政府的公共賬戶能否負(fù)擔(dān)得起全部維修資金？

此外，任晨光認(rèn)為，應(yīng)該制定“區(qū)分所有建筑物管理法”或者“建筑物區(qū)分所有權(quán)法”來規(guī)范房屋養(yǎng)老金制度，將房屋養(yǎng)老金制度納入其中。

在趙秀池看來，法律法規(guī)建設(shè)是建立完善房屋養(yǎng)老金制度的保障，各城市應(yīng)該出臺(tái)房屋養(yǎng)老金制度的法規(guī)規(guī)范。各城市可以結(jié)合《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》出臺(tái)地方性房屋養(yǎng)老金管理辦法，將房屋養(yǎng)老金的定義、用途、資金來源，個(gè)人賬戶與公共賬戶的關(guān)系等都予以明確規(guī)范，既有利于房屋養(yǎng)老金制度的建立與完善，也有利于消除誤解與歧義。

來源：法治日?qǐng)?bào)