“水泥大王”金峰集團(tuán)先后拿下上海寶格麗酒店、虹口喜來(lái)登酒店；內(nèi)蒙煤老板買下陸家嘴中糧海景壹號(hào)豪宅項(xiàng)目5-7號(hào)樓；北京銀行抄底黃浦綠地萬(wàn)豪酒店……上海大宗交易市場(chǎng)逐漸走出低迷，在2023年末迎來(lái)成交翹尾。

據(jù)仲聯(lián)量行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年全年，上海大宗交易成交總金額達(dá)到941.2億元，同比增長(zhǎng)12.6%，其中僅第四季度的成交總金額就達(dá)到460.5億元，占據(jù)全年49%的份額，單季度成交量同比增幅達(dá)74%。

另?yè)?jù)戴德梁行，2023年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得115宗成交，成交宗數(shù)創(chuàng)下五年新高，市場(chǎng)交投情緒活躍。

這其中，投資型買家占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。世邦魏理仕的報(bào)告顯示，伴隨各類投資機(jī)會(huì)的相繼涌現(xiàn)，交易雙方對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格認(rèn)知逐漸趨同，2023年，全年上海大宗市場(chǎng)表現(xiàn)呈先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)，投資型交易占比更是達(dá)到2020年以來(lái)峰值水平。

據(jù)仲聯(lián)量行披露，2023年，投資型買家成交金額占比約為71%，明顯高于2020年以來(lái)的3成-6成的占比，反映了上海投資市場(chǎng)的逐漸復(fù)蘇和成熟；國(guó)內(nèi)投資人在其中的占比也達(dá)到94%的高位，創(chuàng)下新紀(jì)錄。

有業(yè)內(nèi)人士透露，上述買下陸家嘴中糧海景壹號(hào)豪宅項(xiàng)目5-7號(hào)樓的投資者是一個(gè)投資聯(lián)合體，是以投資為目的，預(yù)計(jì)過(guò)段時(shí)間會(huì)以散賣進(jìn)行處置。

盡管自用型買家占比稍有下降，但其中的國(guó)企買家近年來(lái)更加活躍。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2023年的自用型買家中，TMT及國(guó)企買家占自用買家成交總額的55%，國(guó)企買家自2022年起持續(xù)活躍，近兩年市場(chǎng)占有率逐步攀升。

據(jù)了解，國(guó)資背景的北京銀行近日以14.88億的總價(jià)買下了位于上海黃浦的綠地萬(wàn)豪酒店。有對(duì)上海大宗交易市場(chǎng)較為了解的業(yè)內(nèi)人士透露，北京銀行有計(jì)劃將該酒店改造為辦公樓，以滿足其自用需求。

除了上述酒店交易之外，上海近期還有多筆頗為引人矚目的酒店類資產(chǎn)交易，多為核心區(qū)域的明星資產(chǎn)。據(jù)仲聯(lián)量行統(tǒng)計(jì)，2023年內(nèi)共有6單高端、奢華類酒店類資產(chǎn)的成交，例如虹口喜來(lái)登、蘇河灣寶格麗、外灘萬(wàn)達(dá)瑞華酒店、陸家嘴凱賓斯基酒店等。

“對(duì)于這類優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，以往業(yè)主非常惜售，是以長(zhǎng)期持有為目的的，但現(xiàn)在因?yàn)槭袌?chǎng)的原因和現(xiàn)金流的壓力，該類資產(chǎn)也逐步被投放在交易市場(chǎng)上面?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，所以有資金實(shí)力的投資人，包括境內(nèi)境外的部分高凈值人士，現(xiàn)在也看好酒店行業(yè)的復(fù)蘇潛力和前景，都選擇在去年第四季度入市，在上海酒店資產(chǎn)上做投資和布局。

不過(guò)，整體來(lái)看，在各類型資產(chǎn)中，辦公板塊仍保持著領(lǐng)先地位。仲聯(lián)量行數(shù)據(jù)顯示，辦公類資產(chǎn)的成交占全年總成交金額的27%；此外，多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功交易也為零售物業(yè)資產(chǎn)帶來(lái)了流動(dòng)性，成交占比約為6%。據(jù)悉，2023年內(nèi)，上海有三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被金融機(jī)構(gòu)接手，分別為松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

仲聯(lián)量行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成型給零售物業(yè)板塊帶來(lái)了很大的信心和支撐力，包括高端商業(yè)綜合體和社區(qū)購(gòu)物中心在內(nèi)的各類優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心資產(chǎn)，其價(jià)值都被投資人重新審視，現(xiàn)在也受到相應(yīng)追捧，這其實(shí)也反映出了市場(chǎng)需求的積極變化和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀預(yù)期。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2024年上海投資市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍。戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰預(yù)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的挑戰(zhàn)下，2024年將會(huì)有更多的核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)放售，也會(huì)有買家瞄準(zhǔn)撿漏機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)活躍度將保持在高點(diǎn)。其中，內(nèi)資買家仍將繼續(xù)主導(dǎo)大宗交易市場(chǎng)，外資買家受到美聯(lián)儲(chǔ)加息影響持續(xù)疲軟，預(yù)計(jì)2024年上半年仍持觀望態(tài)度、下半年待美聯(lián)儲(chǔ)降息后有望逐步回歸。

（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）