為首個(gè)成功引戰(zhàn)的出險(xiǎn)房企，低調(diào)的華南城逐漸受到外界更多的關(guān)注。
近日，據(jù)華南城公告，公司已收到特區(qū)建發(fā)控股支付的19.1億港元認(rèn)購(gòu)金，獲得華南城配發(fā)的33.5億股新股,認(rèn)購(gòu)價(jià)格為0.57港元/股。
認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，華南城已發(fā)行股本擴(kuò)大至114.42億股，深圳特區(qū)建發(fā)以29.28%的持股比例躋身第一大股東之列，鄭松興及騰訊控股有限公司分別以20.16%、8.35%的持股位列第二和第三大股東。
從官宣引戰(zhàn)到最終成功，歷時(shí)5個(gè)多月，華南城終完成華麗轉(zhuǎn)身，擁抱國(guó)資，給自身發(fā)展套上了安全鎖，晉升為出險(xiǎn)房企自救的標(biāo)桿。從價(jià)格來(lái)看，每股認(rèn)購(gòu)價(jià)格0.57港元對(duì)于目前股價(jià)超0.7港元/股的華南城而言，特區(qū)建發(fā)做了一筆劃算的買賣。
現(xiàn)金流斷裂之雷
作為一家綜合商貿(mào)物流企業(yè)，華南城在全國(guó)布局大型綜合物流及商品交易中心的過(guò)程中，以極低的價(jià)格獲取了大量土地。隨著資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)模式的擴(kuò)圍，華南城逐漸擁有了開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的角色，旗下?lián)碛型顿Y開(kāi)發(fā)集團(tuán)、商業(yè)管理集團(tuán)兩大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，在深圳、南寧、重慶等多個(gè)城市進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。
抓住房地產(chǎn)黃金時(shí)代的風(fēng)口，華南城實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張。營(yíng)業(yè)收入從2009財(cái)年的2億港元擴(kuò)容至2014財(cái)年的134億港元，實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。公司資產(chǎn)從2009財(cái)年的93.21億港元增長(zhǎng)至2021財(cái)年的1205億港元。
隨后公司的便陷入了業(yè)績(jī)的振蕩期，到2021財(cái)年，其營(yíng)收僅113.1億港元，未超越2014財(cái)年水平。
從2022財(cái)年中報(bào)的數(shù)據(jù)看，華南城的財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化的并不是很厲害，賬上還躺著95.99億港元貨幣資金，同時(shí)營(yíng)業(yè)收入約為61.66億港元，同比降幅約為13%。
但同時(shí)更應(yīng)該注意到的是，華南城極高的負(fù)債率，已經(jīng)讓公司陷入了極度危險(xiǎn)的境地。觀察大量破產(chǎn)倒閉的企業(yè)，大部分都是現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，華南城也不例外。
2022財(cái)年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華南城負(fù)債總額高達(dá)836.9億港元，較2021財(cái)年繼續(xù)上升，其中流動(dòng)負(fù)債高達(dá)510億港元，占負(fù)債總額60.9%。公司短債借款高達(dá)145.2億港元，95.99億港元的貨幣資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以償還如此高額的短期負(fù)債。
再融資渠道不通，疊加市場(chǎng)銷售回款下滑，公司“自我造血”能力下滑，華南城的現(xiàn)金流壓力暴增。
需要的注意的是，華南城的95.55億港元的貨幣資金的成色不足，其中受限資金高達(dá)29.57億港元，與合作項(xiàng)目相關(guān)的已質(zhì)押的定期存款約為12億港元，扣除上述項(xiàng)后，華南城的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅52億港元。
2022年財(cái)年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，華南城計(jì)息銀行及其他借貸中，即期借款約為60.86億港元。
僅有息負(fù)債一項(xiàng)，華南城的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也覆蓋不了短期負(fù)債，而截至2021年9月30日，華南城的有息負(fù)債高達(dá)221.76億港元。
分析華南城的過(guò)往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，華南城的危機(jī)并非從2021年房地產(chǎn)行業(yè)下行才顯現(xiàn)的，華南城商貿(mào)物流業(yè)務(wù)受電商崛起及國(guó)內(nèi)外環(huán)境的影響，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)。早在2019年華南城曾出現(xiàn)融資叫停且發(fā)行了多筆融資成本超過(guò)10%的美元債。發(fā)債以及融資成本是檢視企業(yè)財(cái)務(wù)較為直接的途徑，高融資成本說(shuō)明了資本市場(chǎng)對(duì)其發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)存在較大擔(dān)憂。
披上“國(guó)資外衣” 鄭松興上岸？
華南城通過(guò)舉債走鋼絲，在發(fā)展上升期以高杠桿撬動(dòng)增長(zhǎng)，一旦遇到行業(yè)下行現(xiàn)金流即存在斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，讓公司陷入危險(xiǎn)境地。相較于部分暴雷房企仍掙扎在自救之路上，抱住國(guó)資大腿的華南城顯然是幸運(yùn)的。
同時(shí)，特區(qū)建發(fā)對(duì)華南城顯得特別友好，沒(méi)有要求華南城給出業(yè)績(jī)承諾，沒(méi)有派駐董事，鄭松興還是主席，公司原有高管可以繼續(xù)留任，平穩(wěn)過(guò)度。特區(qū)建發(fā)對(duì)外釋放要和華南城實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略協(xié)同，在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上做加分項(xiàng)的信息。
據(jù)了解，特建發(fā)集團(tuán)的部分資產(chǎn)有可能被裝到華南城體系做綜合開(kāi)發(fā)，比如一些科技園、產(chǎn)業(yè)園等交給華南城做項(xiàng)目管理。
同時(shí)，據(jù)華南城今年2月披露，已于特區(qū)建發(fā)子公司鵬城智享達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，鵬城智享為8座華南城16萬(wàn)個(gè)停車位提供智慧安防等智慧化解決方案。
戰(zhàn)投未落地，合作先行，如此友好靠譜的“白衣騎士”，鄭松興緊繃的神經(jīng)可以稍微舒緩一下。
隨著19億港元戰(zhàn)投資金入賬，華南城也隨之易主。但對(duì)于特區(qū)建發(fā)而言，19億港元拿下華南城29.28%的股權(quán)，也是相當(dāng)劃算的。華南城2022財(cái)年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司凈資產(chǎn)達(dá)到422億港元，特區(qū)建發(fā)相當(dāng)于以19億港元買下了價(jià)值約126億港元的資產(chǎn)。
擺在華南城和特區(qū)建發(fā)眼前的擔(dān)子卻也不輕。
業(yè)內(nèi)人士指出，特區(qū)建發(fā)的國(guó)資背景給了華南城融資方面的背書，華南城的融資渠道有望打開(kāi)，同時(shí)融資成本有望降低。但同時(shí)需要注意的是，華南城高額的即期債務(wù)也給公司未來(lái)的發(fā)展以及資產(chǎn)價(jià)值的變現(xiàn)帶來(lái)了不確定性。
巨額的即期債務(wù)償還以及展期問(wèn)題，以及目前華南城銷售持續(xù)下滑需要華南城及特區(qū)建發(fā)需要共同承擔(dān)。入股出險(xiǎn)企業(yè)，利益實(shí)現(xiàn)綁定，如果能一同上岸則可獲得超高額的回報(bào)，如果未能順利解決華南城的債務(wù)問(wèn)題，特區(qū)建發(fā)亦需要警惕防范自身風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)向來(lái)如影隨形。
