12月6日，樓市迎來(lái)兩個(gè)好消息。

央行宣布全面降準(zhǔn)：將于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

同日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

7日，A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁，截至收盤(pán)，中南建設(shè)漲停。建材、家電等板塊也集體拉升，多股漲停。

傳遞穩(wěn)樓市積極信號(hào)

12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)，“良性循環(huán)”的提法為首次出現(xiàn)。

與此同時(shí)，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向記者表示，政治局會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，結(jié)合本次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，首先，會(huì)議提出“支持”合理住房需求，明確地對(duì)外傳遞了穩(wěn)樓市的積極信號(hào)；不僅如此，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”這一說(shuō)法被首次提出，這是基于目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷和考量，為明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出清晰目標(biāo)。

“此次會(huì)議明確支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這句表述非常重要。一是大起大落不是健康的，平穩(wěn)運(yùn)行也包括資金供給的平穩(wěn)，而不是資金緊縮導(dǎo)致行業(yè)波動(dòng)；二是良性循環(huán)，即供地、開(kāi)發(fā)、銷售的良性循環(huán)，這也需要資金的支持。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。

對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策的未來(lái)走向，克而瑞分析認(rèn)為，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)在提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等。尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

近10年罕見(jiàn)！40城新房成交創(chuàng)新低

上述利好政策出爐的背景是，房企“價(jià)格戰(zhàn)”不斷上演，樓市明顯降溫。

近日記者走訪了上海多個(gè)區(qū)域，發(fā)現(xiàn)扛著牌子在街邊臨時(shí)“設(shè)攤”的中介變多了，而不少中介門(mén)店都出現(xiàn)了半數(shù)工位閑置的現(xiàn)象。在虹口區(qū)瑞虹板塊一家頭部中介門(mén)店，店長(zhǎng)表示，“以前調(diào)控再緊，甚至是在過(guò)年期間，業(yè)績(jī)都不會(huì)這么差。這可能是近10年最慘淡的時(shí)期。”

事實(shí)上板塊內(nèi)其他幾家門(mén)店也一樣掛零，大家都沒(méi)生意。上述店長(zhǎng)對(duì)記者表示，她從事房產(chǎn)中介工作已經(jīng)17年，還沒(méi)經(jīng)歷過(guò)這么難的金九銀十。

該店長(zhǎng)坦言，瑞虹板塊算是虹口區(qū)乃至上海成交比較活躍的區(qū)域，以往整個(gè)板塊月度成交二手房大約100套左右。最近兩三個(gè)月月均成交只有40套上下，腰斬也不止。這意味著板塊內(nèi)不少中介門(mén)店每月成交只有一兩套，甚至是0。

易居房地產(chǎn)研究院6日發(fā)布的《2021年11月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》(下稱“報(bào)告”)顯示，2021年11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交2014.0萬(wàn)平方米，為近10年表現(xiàn)最差的11月。從增速來(lái)看，11月成交量環(huán)比下降4.3%，同比大降39.4%。

臨近年底，部分開(kāi)發(fā)商由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，會(huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷現(xiàn)象也會(huì)增多。不過(guò)，報(bào)告認(rèn)為，在樓市預(yù)期已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)變的情況下，成交量短期內(nèi)恐怕難以增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)40城新建商品住宅成交量仍將繼續(xù)探底。

此外，報(bào)告顯示，1-11月40城新建商品住宅累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)2.6%，增速較上月回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年40城新建商品住宅成交面積同比增速將由正轉(zhuǎn)負(fù)。

分城市來(lái)看， 1-11月40城新建商品住宅成交面積累計(jì)同比增速排名前十的城市依次為：廈門(mén)、珠海、杭州、北京、福州、深圳、南京、武漢、上海、成都。排名后五位的城市分別為洛陽(yáng)、惠州、淮安、南寧、韶關(guān)。

從城市特點(diǎn)來(lái)看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強(qiáng)二線城市，而排名靠后的城市主要為三線城市。其中，浙江降溫最為顯著，主要原因是去年同期浙江樓市偏熱，基期值較高。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，克而瑞認(rèn)為，此次降準(zhǔn)并非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，各城市市場(chǎng)還將不斷分化。那些需求及購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房?jī)r(jià)大概率走穩(wěn)。反觀那些需求及購(gòu)買力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房?jī)r(jià)依舊面臨一定的下行壓力。